DESARROLLOS INMOBILIARIOS

ARTE VIDA SL

Guía para acceder a una cooperativa

en la Comunidad de Madrid

INTRODUCCION.

El acceso a la vivienda continúa siendo un problema para muchas personas en nuestro país. La evolución del mercado inmobiliario y el aumento de los precios dejan fuera de toda posibilidad a cientos de familias que desean adquirir una casa y a jóvenes que pretenden emanciparse.

Las cooperativas de viviendas siguen demostrando ser en muchos casos la solución a este problema, porque logran adaptar los precios a las posibilidades reales de la demanda.

La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia. Si usted ha elegido una cooperativa para acceder a ella, se va a convertir en socio y es primordial que conozca el funcionamiento de la sociedad a la que se incorpora.
La lectura de las siguientes páginas le ayudarán a conocer cómo elegir una cooperativa de viviendas, que requisitos exigir y cuáles son los derechos y obligaciones de los socios. Además podrá informarse sobre la Ley que regula el funcionamiento de estas sociedades en la Comunidad de Madrid.


PANORAMA LEGISLATIVO.

Los últimos años están siendo decisivos en lo que a la regulación legal de las cooperativas se refiere.


Normativa


- La Ley 4/1999 de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, la que regula el funcionamiento de las cooperativas de viviendas. A ella nos vamos a referir en los siguientes puntos.


¿QUÉ ES UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?


Según la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, las cooperativas de viviendas son sociedades que tienen por objeto procurar exclusivamente a sus socios viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarías; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos comunes; crear y prestar los servicios correspondientes. También puede tener como objeto la rehabilitación de estos elementos.

Dicho de otra manera, se trata de una agrupación de personas que comparten la necesidad de vivienda y se unen para acceder a ella en las mejores condiciones de calidad y coste posibles.

Precisamente, la nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro, ya que su finalidad principal es la alcanzar el fin que esperan sus socios.

¿QUÉ SUPONE PERTENECER A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

El socio de una cooperativa de viviendas es a la vez promotor de la sociedad y adjudicatario de los bienes que ésta produce, en este caso, la vivienda.

Esta doble condición hace que deba asumir los derechos y deberes que implica pertenecer a la cooperativa.

Entre las ventajas que supone ser socio de una cooperativa de viviendas, hay que citar, en primer lugar, el ahorro económico que supone la autopromoción de viviendas.

Además, el socio participa desde el momento de su incorporación a la cooperativa en cada una de las etapas por las que atraviesa la promoción. En otras palabras puede ver como se construye su vivienda ladrillo a ladrillo.

¿CÓMO SE REGULAN LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS?

Como hemos adelantado anteriormente, las cooperativas que lleven a cabo sus promociones principalmente en el término de la Comunidad de Madrid, se rigen por la Ley 4/1999 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid.

Adicionalmente, las sociedades cooperativas cuentan con sus propios ESTATUTOS, las normas o reglas que regulan la estructura, gobierno y funcionamiento de la entidad.

Los Estatutos deben hacer constar como mínimo, una serie de cuestiones como son: denominación domicilio duración y ámbito territorial de actuación de la cooperativa; objeto social, régimen de responsabilidad de los socios, clases de socios y requisitos de admisión, derechos y deberes, normas de disciplina social, normas de composición y funcionamiento de los órganos sociales, etc.

La Ley 4/1999 incluye en el caso de las cooperativas de viviendas unas Garantías estatutarias, medidas de participación, información y control por parte de los socios que deben incluirse en los estatutos: el ámbito concreto y real de la actuación de la sociedad. La Asamblea General, no universal, número de socios necesarios para solicitar informes de consultores externos, establecimiento de comités Financieros y de Obras.

El cooperativista deberá disponer de una copia de los Estatutos en el momento de incorporarse a una cooperativa de viviendas.

¿CÓMO FUNCIONA LA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

La cooperativa cuenta con unos órganos sociales nombrados controlados y desempeñados por los socios. Los más importantes son la ASAMBLEA GENERAL, el CONSEJO RECTOR, y los INTERVENTORES.

Asamblea General.

La asamblea General, constituida por los socios, es el órgano supremo de expresión de la voluntad social de la cooperativa, constituida para deliberar y adoptar acuerdos por mayoría en las materias propias de su competencia. Los acuerdos de la Asamblea General obligan a todos los socios incluso a los ausentes y disidentes.

La Asamblea General fija la política general de la cooperativa y puede debatir sobre cualquier tema que le afecte. En ella, cada socio tiene voz y voto, según los principios democráticos en los que se basa el funcionamiento de las cooperativas.

Consejo Rector.

El Consejo Rector es el órgano de gobierno, gestión y representación de la sociedad cooperativa, con sujeción a la Ley los Estatutos y la política fijada por la Asamblea General.

El número mínimo de consejeros es de tres y el máximo de quince. Son elegidos por la Asamblea General en votación secreta y por el mayor número de votos. La existencia de otros cargos y suplentes se recogerá en los Estatutos.

Interventores.

Los Interventores constituyen el órgano de fiscalización de la cooperativa y pueden comprobar en cualquier momento la documentación de la cooperativa. Los elige la Asamblea General y los Estatutos determinan su número.

Los Interventores deben revisar las cuentas anuales y emitir un informe sobre las mismas antes de ser presentadas para su aprobación a la Asamblea General. En los supuestos en que la ley prevea la obligación de realizar una auditoría externa, no es necesario que los interventores censuren las cuentas anuales.

Otros Órganos. La Ley contempla la posibilidad de prever los Estatutos la existencia de un COMITÉ DE RECURSOS, para resolver los recursos que lleguen. Asimismo, los Estatutos podrá prever la creación de cuantos órganos se estimen convenientes para el mejor desarrollo y funcionamiento de la cooperativa.


¿QUÉ DERECHOS TIENEN LOS SOCIOS DE UNA COOPERATIVA?

Desde el momento en que el socio es admitido, se iguala en derechos con el resto de sus compañeros, lo que se supone poder:

- Elegir y ser elegido para los cargos de los órganos de la cooperativa.
- Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdos.
- Participar en todas las actividades de la cooperativa, sin discriminaciones o restricciones arbitrarias.
- Recibir información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones.
- Percibir la actualización y liquidación, cuando proceda, de las aportaciones de su capital social.
- Percibir el retorno cooperativo, en su caso.
- Recibir el beneficio neto obtenido de la venta o alquiler de los locales comerciales, cuyo importe se destina habitualmente en disminuir el coste de la vivienda.

Sin duda, el derecho más importante que la normativa legal aplicable concede al socio cooperativista es el DERECHO A LA INFORMACIÓN, que le permite solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa.
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS?

Frente a los derechos mencionados, el socio de una cooperativa tiene que asumir unas obligaciones, que se resumen en:

- Asistir a las reuniones de las Asamblea General y demás órganos a las que fuese convocado salvo causa justificada.
- Participar en las actividades que constituyen el objeto social de la cooperativa.
- No realizar actividades competitivas con el objeto social de la cooperativa.
- Guardar secreto sobre actividades y datos de la cooperativa cuando su divulgación pueda perjudicar los intereses sociales.
- Desembolsar las aportaciones de capital social y las cuotas en las condiciones previstas.
- Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.

¿QUÉ VENTAJAS TIENE ACCEDER A UNA VIVIENDA EN RÉGIMEN DE COOPERATIVA?


Aparte de la posibilidad de participar desde el principio en la actividad de la cooperativa, la principal ventaja radica en el coste final de la vivienda.

Supone otra ventaja, el hecho de que los socios puedan modificar los proyectos en algunos aspectos, siempre por acuerdo mayoritario, y realizar mejoras en sus viviendas. Estas mejoras no podrían afectar, en ningún caso, a aspectos básicos del Proyecto de Construcción.

La posibilidad de darse de baja a lo largo de la promoción y ver reintegradas las cantidades aportadas, en los términos que marca la Ley, constituye otro factor a tener en cuenta.

Hay que citar que la duración media de una promoción de viviendas de cooperativas es de dos a tres años. Lo dilatado de los plazos permite mantener la accesibilidad de los planes de pagos característicos de las cooperativas de viviendas.

En resumen si el socio está totalmente informado de la situación de la cooperativa a la que se incorpora, las ventajas de esa forma de promoción de viviendas es indiscutible.

¿QUÉ REQUISITOS DEBEN EXIGIRSE A UNA COOPERATIVA DE VIVIENDAS?

Antes de incorporarse a la cooperativa, el aspirante a socio debe comprobar que la sociedad cumple una serie de requisitos, especialmente si va adquirir compromisos económicos con ella:

- Que la cooperativa esté constituida ante Notario.
- Que esté inscrita en el Registro de Cooperativas.
- Que posea una cuenta bancaria abierta en la que se ingresen las aportaciones de los socios.
- Que dichas aportaciones estén aseguradas por compañía aseguradora o avalada por entidad bancaria.
- Que esté perfectamente clara la situación del suelo dónde se pretende construir (si se trata de suelo público, si es propiedad de la cooperativa, existe un contrato de opción de compra, de compra-venta, una permuta, o cualquier otra forma de adquisición).
- Que exista el correspondiente Proyecto técnico o Anteproyecto.
- Que los planes de pagos estén claramente establecidos, así como el programa de financiación.
- Que se fije por escrito la cuantía a desembolsar para preinscripción en caso de darse.
- Que existan plazos de ejecución de obra estimados.


PROCEDIMIENTO PARA SER SOCIO Y ADQUIRIR UNA VIVIENDA.


- Cumplimentar la solicitud de ingreso en la cooperativa.
- Aceptada la solicitud, deberá suscribir la aportación obligatoria al capital social fijada en los Estatutos.
- Se firmará un contrato de adhesión, pasando a inscribirse en el Libro Registro de Socios con un número que deberá reflejarse en el contrato de adhesión, indicativo de del orden de socio.
- El socio procederá a la elección de vivienda conforme al número de entrada.
- Al contrato se anexará una copia de los estatutos de la Cooperativa.
- El contrato de adhesión reflejará el coste aproximado y calendario de las aportaciones que dependerán del tipo de vivienda que se haya seleccionado, que el cooperativista deberá aportar por la adquisición de la vivienda.
- Que se recogen en el citado contrato todas las cuestiones de la relación socio/ cooperativa, se encuentren reflejados en el contrato de adhesión de modo que el socio sepa en todo momento cuáles son sus derechos y obligaciones.

DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR EL FUTURO SOCIO

Cooperativista en el momento de la firma del contrato de adhesión, En el caso de personas físicas:
- Fotocopia del DNI
- Fotocopia de las tres últimas nóminas
- El certificado de vida laboral.
- Fotocopia de la última declaración del IRPF.

En el caso de personas jurídicas:

- Fotocopia del CIF de la sociedad.
- Fotocopia de la escritura de constitución de la sociedad.
- Fotocopia de la escritura de cargos de la persona que represente a la sociedad, así como fotocopia del DNI del representante legal.
- Fotocopia de la última declaración del Impuesto sobre Sociedades-MODELO 200.
- Fotocopia de la última declaración del IVA-Modelo 303 y Modelo 390.


SOCIEDADES GESTORAS.


Una Gestora es una sociedad mercantil, que presta servicios de gestión y asesoramiento técnico y jurídico, a la cooperativa de viviendas, a cambio de un precio por acuerdo entre las partes.
Ejecutan un trabajo profesional altamente especializado en los aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de viviendas, posibilitan que las sociedades cooperativas puedan llevar a buen puerto su empresa: obtener su vivienda al mejor precio y con la mayor calidad.

La Gestora facilitan a las cooperativas un asesoramiento amplio que va desde la constitución de la Sociedad Cooperativa, la inscripción en el Registro de Cooperativas, y su asesoramiento en el cumplimiento de las obligaciones que como sociedad cooperativa deben cumplir hasta la coordinación de todos trabajos, profesionales y empresas que participan en el cada día más complejo campo de la promoción de viviendas:

El asesoramiento a la cooperativa respecto de las normas de obligado cumplimiento con empresas aseguradoras, Organismos de control Técnico, Arquitectos, Coordinadores de Salud; sobre los trámites administrativos que se requieren para obtener las pertinentes Licencias de Obra, de Instalaciones, de Primera Ocupación, de los trámites Calificaciones Provisionales y Definitivas, esto en los edificios de viviendas protegidas.

La preparación del Libro del Edificio que la cooperativa debe entregar a todos los socios para que reciban las especificaciones respecto de cuidados y mantenimiento de su vivienda. El presidente de la comunidad de propietarios recibirá el Libro del Edificio, con los cuidados que debe darse al edificio y a sus instalaciones para su correcto funcionamiento. El Servicio Postventa que una vez entregada la vivienda a los socios, se encarga de que la empresa constructora efectúe los repasos pendientes y se reparen los defectos ocultos. Además en las viviendas protegidas se efectúan los trámites y seguimiento de la concesión de las ayudas personales a los socios.

En definitiva la Gestora está al servicio de la cooperativa., está debe exigirle en su gestión total acatamiento a la Ley y trasparencia en su actividad. La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa, siendo utilizados exclusivamente por los propios cooperativistas a través de sus órganos de representación. El prestigio, solvencias y profesionalidad de la sociedad gestora se convierten en garantía para el éxito de cualquier promoción. Por esta razón, es imprescindible tener en cuenta estos factores a la hora de contratar los servicios de una sociedad de este tipo. Es igualmente necesario que exista un contrato de gestión en el cual figuren clara y expresamente los servicios que la cooperativa va a recibir, junto con las contraprestaciones económicas que la gestora recibirá a cambios de estos servicios.

LA GESTORA. - Deberá recibir el encargo por parte de la cooperativa para llevar a cabo su gestión. Dicho encargo se formalizará por escrito

- Actúa siempre siguiendo las instrucciones de la cooperativa.
- Responde frente a la cooperativa por una actuación negligente.
- Defiende los intereses de la cooperativa, nunca la sustituye.
- Debe tener la suficiente capacidad técnica y profesional para llevar a cabo una gestión eficaz.

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